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住宅市場における2022年問題とは?

2016.11.21

こんにちは。FPコミュニケーションズの岡です。

突然ですが、生産緑地法の2022年問題をご存知ですか?

「農家じゃないから関係ない」と思うかもしれませんが、賃貸に限らず住宅市場に大きな影響を与える問題になると思いますので、今回のレポートで説明します。

そもそも「生産緑地」とは?

抜粋してお伝えすると、市街化区域内にある500平米以上の農地で、1992年に生産緑地地区の指定を受け、30年間農地として管理することを条件に固定資産税や相続税等の優遇を受けている土地です。

ちょうど30年間を経過するのが2022年となり、再度、生産緑地とするか、解除するかを選択するのですが、その際、以下の問題が考えられます。

<生産緑地保有者の3つの大きな問題>
1.30年継続問題
  • 指定を受けた頃と比べ、市街化が広がったことにより生産緑地の周辺環境は大きく変化しているため、今後の農地としての見通しが立てづらい。
  • 2022年に更新をすると、新たに30年の営農が必須となる。
  • 営農者の高齢化と後継者の不在、後継者がいても営農だけでは経済的に困難。
  • 生産緑地所有者が所有するその他の土地では賃貸マンションやアパート経営等が主要事業となり、後継者は農業をしていない、またはサラリーマンの場合が多い。
  • 2022年は東京オリンピック開催後2年目にあたり、経済状況が不透明なため、今から検討するのが難しい。
2.相続税の納税問題
  • 相続税評価額は宅地の95%の評価となる。(相続時の納税においては、あまり「生産緑地制度」のメリットは無い)
  • 相続発生時に売却して相続税を納めようとしても、時間が足りない。(生産緑地を売却するのは、手続き等で時間がかかる)
3.将来の土地活用問題
  • 生産緑地を継続するか、解除して宅地化するか。
  • 宅地化した場合、収益を生む事業へ有効活用できるか。
  • 将来の生計の柱を何にするか。
  • 敷地自体が未接道や不整形の場合、宅地化しても有効活用できるかわからない。

上記のことを踏まえると、現在、生産緑地である土地が、2022年には大量に宅地化される見込みです。

そうなった場合、生産緑地は500平米以上の広大な土地であるため、やはり「分譲マンション」や「建売住宅」等の住宅が数多く建築されるでしょう。

そして相続税の圧縮効果を考えると「賃貸住宅」も増えて、空前の「建築バブル」が起こります。

従って2022年以降は、現在も郊外や地方を中心に起きている「空室問題」が、今まで以上に目立つこととなります。

では、どのような対策を取れば良いのでしょうか?

それは、相続対策として「分割」「納税」「圧縮」効果のある戸建賃貸を建築するのが、一つの選択肢になるかと思います。

しかも、他社にない「特色のある戸建賃貸」がマストになるでしょう。

事例集にも掲載していますが、当社はオンリーワンの戸建賃貸を目指して、フルオーダーでの戸建賃貸を企画しております。

是非、この機会に当社の「稼ぐ戸建賃貸」をご覧ください。

今回は、住宅市場における2022年問題についてお話しさせて頂きました。

今回の稼ぐ戸建賃貸レポートが、あなたのお役に立てば幸いです。

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それでは、次回の稼ぐ戸建賃貸レポートをお楽しみに!

◆岡 宏◆