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再建築不可物件、内諾でるも指値撃沈・・・

2016.08.25

先週、築40数年の売り物件の現地調査に行きました。

この数年、投資と言えば土地を探して上物を建てる、ということばかりしていたので、中古物件は本当にひさびさで、新鮮でした。

築年数が古い上に、基準法の道路に接していないため再建築不可の戸建です。

おまけに、当然のごとく「売主の瑕疵担保免責」が条件に入っていました。

要は、「建物は古いので、購入後に何かトラブルがあっても売主は一切責任をとりませんよ。」というものです。

では、何に惹かれたかというと、その「土地の広さ」

エリア的に不釣り合いなほど広い敷地にゆったりと戸建が建っています。

直感的に、庭をうまく使ったリノベ物件にできると思い、さっそく現地確認してきたのです。

しかし、実際に現地に行ってみると、物件の持つデメリットがいろいろ目に飛び込んできます

駅から徒歩10分ほどなのですが、問題なのは、まずその経路。

途中、静かな住宅地を通るのですが、女性だったら夜道は少し怖いだろうな、と感じました。

夜間の外灯が薄暗いことが容易に想像できたのです。

また、駐車スペースがないことは分かっていましたが、物件にたどり着く直前に極端な坂道と階段があり、車はもちろん、原付でさえ進入不可。

自転車すら敷地内に入れるのは骨がおれそうです。

リフォームの際にも、業者から割増料金を請求されやすそうな物件でした。

とはいえ、価格によってはおもしろい物件として市場に出せそうでしたので、まずは融資打診。

その結果が先日きて、フルローンOKとのことでした。

追加担保用に残してある無担保の物件がその効果を発揮してくれたのです。

さっそく物元の業者さんに価格交渉

ずばっと半額でお願いして、売主さんにぶつけてもらうことになりました。

もちろん、融資特約をつけずにすぐに契約、という例の戦法です。

融資特約をつけないので、不動産会社にとっては現金客と同列で扱われます。

ところが、先ほど回答があり、

びた一文、マケません、とのことでした。また価格が変わることがあったらご連絡いたします・・・。」

とのことでした。

不動産売買では、不動産会社にいいように操作されることも多いのですが、今回は業者ではなく、売主さん自身の考え方であることが分かりました。

高く売れる、と言われている相場なだけに、どの売主さんも強気になっています。(^^;

でも、どんな物件でも高く売れるかと言えば、絶対そんなことはないんですけどね。

半額は無理でも、何百万円かでも交渉できたらとは思っていたのですが、さすがに、まったく価格が変わらないということで、テンションが落ちてしまいました。

またご縁があれば話を持ちかけてくれるかもしれませんので、ここはいったん身を引こうと思います。

ちょっと前までは利回りしか見ていませんでしたが、今は、「USP(独自のウリ)のある物件にできるかどうか?」をものすごく重視しています。

そんなワクワクできるような物件を見つけられるよう、また明日からがんばります~。(^^

まとめ:
販売図面だけでは分からない物件価値。現地調査では想像力を発揮しよう。

今回は、現地調査と物件の指値交渉の失敗談についてお話ししました。

何かの参考にしていただけましたら幸いです。